Comparatif commune par commune
Le Pré-Saint-Gervais ou Montreuil : que disent les données ?
Vous hésitez entre Le Pré-Saint-Gervais (93) et Montreuil (93) ? Voici leurs données officielles — prix, loyers, ambiance, sécurité, équipements, risques — alignées côte à côte, sans verdict ni classement : à vous de pondérer selon vos critères.
En bref
Le Pré-Saint-Gervais plutôt si vous cherchez :
- un cadre plus calme et résidentiel (ambiance à dominante résidentielle)
- une commune à taille plus humaine (16 733 hab. contre 110 758)
Montreuil plutôt si vous cherchez :
- un prix d'achat au m² plus accessible (5 900 €/m² contre 6 233 €/m²)
- des loyers d'appartement estimés plus bas (22,9 €/m² contre 24,7 €/m²)
Ces points sont déduits des écarts réels entre les deux communes. Quartier Serein ne désigne jamais de « gagnante » : chaque profil convient à des attentes différentes.
Le comparatif complet
Toutes les dimensions côte à côte : prix réel (DVF), loyers estimés, sécurité, équipements, ambiance, résidences secondaires, démographie et risques officiels.
| Dimension | Le Pré-Saint-Gervais 93 · Île-de-France Fiche | Montreuil 93 · Île-de-France Fiche |
|---|---|---|
Cadre & population | ||
| Cadre de vie | ville moyenne | grande ville |
| Population | 16 733 hab. | 110 758 hab. |
| Densité | 23 904 hab/km² | 12 417 hab/km² |
| Ambiancevie locale, rapportée à la taille | à dominante résidentielle | animée |
| Résidences secondairespart du parc total | 1,4 % | 1,9 % |
Prix d'achatréel · DVF Ventes réelles enregistrées (DVF, DGFiP). | ||
| Médian (€/m²) | 6 233 €/m² | 5 900 €/m² |
| Appartement (€/m²) | 6 191 €/m² | 5 881 €/m² |
| Maison (€/m²) | 7 833 €/m² | 5 988 €/m² |
| Ventes analysées | 292 ventes | 2 107 ventes |
Loyersestimé Loyer d'annonce modélisé, charges comprises (Carte des loyers, ANIL). À ne pas confondre avec le prix d'achat (DVF = ventes réelles). | ||
| Loyer estimé (appartement) | 24,7 €/m²estimé20,3–30,1 €/m² | 22,9 €/m²estimé17,6–29,6 €/m² |
| Loyer estimé (maison) | 20,6 €/m²estimésecteur12,6–33,9 €/m² | 23,0 €/m²estimé13,1–40,4 €/m² |
Niveau de vie & emploiINSEE Niveau de vie médian (FiLoSoFi) et chômage au sens du recensement — chacun avec SON propre millésime (années différentes). | ||
| Niveau de vie médian | 24 450 €par an/hab · FiLoSoFi 2023 | 24 100 €par an/hab · FiLoSoFi 2023 |
| Taux de chômageau sens du recensement (15-64 ans) | 13,7 %recensement 2022 | 15,7 %recensement 2022 |
Géographie | ||
| Altitude | 72 m | 91 m |
| Distance mer | ~147 km | ~151 km |
| Distance lac | ~151 km | ~147 km |
Transport Distances à vol d'oiseau ; aucun temps de trajet. | ||
| Gare | ~1,6 kmgare de Pantin | ~2,2 kmgare de Vincennes |
| Grande ville proche | Pantin · ~1,8 km | pôle d'emploi |
Équipements Comptages réels (Base permanente des équipements, INSEE) ; dotation = ratio vs communes de même strate. | ||
| Écoles | 9 mat./élém. | 58 mat./élém. |
| Médecins généralistes | 11 généralistes | 64 généralistes |
| Commerces alimentaires | 64 commerces | 639 commerces |
| Pharmacies | 5 pharmacies | 28 pharmacies |
| Dotation sport | 0,5× la moyennesous-doté | 0,9× la moyennedans la moyenne |
| Dotation culture | 0,3× la moyennesous-doté | 0,7× la moyennedans la moyenne |
ÉducationDEPP · tendance Résultats des établissements de la commune, agrégés — une tendance, pas un classement. Référence nationale en regard (sauf IPS lycées : repère national LEGT non comparable). Petits effectifs signalés. | ||
| IPS écolesindice de position sociale | 111,3réf. nat. 105,84 étab. | 104,5réf. nat. 105,827 étab. |
| IPS collèges | 117,8réf. nat. 106,22 étab. | 103réf. nat. 106,212 étab. |
| IPS lycées | non disponible | 106,5toutes voies confondues8 étab. |
| Brevet — réussite | 84,3 %nat. 87,1 % | 84,1 %nat. 87,1 % |
| Bac — réussite | non disponible | 86,8 %nat. 92,4 % |
ConnectivitéARCEP Couverture fibre FTTH à l'échelle de la commune (part des locaux éligibles au raccordement), jamais une garantie pour une adresse précise. | ||
| Locaux éligibles à la fibre (FTTH) | 96,7 %des locaux éligibles (FTTH)ARCEP · T4 2025 | 95,1 %des locaux éligibles (FTTH)ARCEP · T4 2025 |
DémographieINSEE · recensement Évolution de la population entre deux recensements et répartition par âge ; une baisse est présentée sans dramatisation. | ||
| Évolution de la population | −5,9 %en baisse2016→2022 | +2,2 %en hausse2016→2022 |
| Répartition par âge | 16,8 % · 0 à 14 ans41,9 % · 15 à 44 ans20,7 % · 45 à 59 ans20,6 % · 60 ans et plus | 19,4 % · 0 à 14 ans43,7 % · 15 à 44 ans18,8 % · 45 à 59 ans18,2 % · 60 ans et plus |
Avis des habitants Moyenne des avis publiés et modérés ; aucun avis → non renseigné (jamais de note inventée). | ||
| Note des habitants | pas encore d'avis | pas encore d'avis |
SécuritéSSMSI · taux bruts Taux réels par indicateur (niveau absolu, directement comparable). « commune » = donnée propre ; « secteur · dépt » = repère départemental faute de donnée communale. Le qualificatif situe vs communes de taille comparable. | ||
| Cambriolagespour 100 logements/an | ≈ 0,5communecomparable | ≈ 0,8communeplus élevée |
| Violences (hors cadre familial)pour 1 000 habitants/an | ≈ 3,6communecomparable | ≈ 4,1communecomparable |
| Vols sans violencepour 1 000 habitants/an | ≈ 11communeplus élevée | ≈ 18communecomparable |
| Trafic et usage de stupéfiantspour 1 000 habitants/an | ≈ 18communeplus élevée | ≈ 14communecomparable |
Risques officielsGéorisques · live Aléas majeurs à vérifier ; portée (📍 adresse / 🏘 commune) détaillée sur chaque fiche. | ||
| Alertes | Inondation Argiles (retrait-gonflement) fort 42 arrêtés CatNat | Inondation Argiles (retrait-gonflement) fort 40 arrêtés CatNat |
Méthode & sources
- Prix d'achat : médian au m² des ventes réelles — DVF (DGFiP, Etalab). Loyers : estimation modélisée d'annonce, charges comprises — « Carte des loyers » (ANIL / ministère du Logement). Le prix est réel, le loyer estimé : on ne les confond pas.
- Sécurité : taux SSMSI (ministère de l'Intérieur) — cambriolages pour 100 logements/an, violences, vols et stupéfiants pour 1 000 habitants/an. Ce sont des taux normalisés (pas des nombres bruts) : comparables d'une commune à l'autre quelle que soit la taille.
- Échelles : commune = donnée propre à la commune ; secteur · dépt = repère départemental affiché quand la donnée communale est absente/masquée (secret statistique), à interpréter avec prudence — jamais un taux communal reconstitué.
- Équipements : comptages réels — Base permanente des équipements (INSEE) ; dotation = ratio vs communes de même strate. Risques : Géorisques (BRGM) en direct. Avis : moyenne des avis d'habitants modérés.
- Niveau de vie & chômage : niveau de vie médian — FiLoSoFi (INSEE) ; taux de chômage 15-64 ans au sens du recensement (INSEE). Chaque indicateur porte son propre millésime (revenu et chômage proviennent d'années différentes).
- Éducation : indicateurs DEPP / Éducation nationale agrégés aux établissements de la commune — une tendance, pas un classement. IPS en moyenne simple des établissements ; brevet et bac en taux de réussite. Référence nationale en regard, sauf IPS lycées (repère national LEGT non comparable). Petits effectifs signalés.
- Connectivité : couverture fibre FTTH — ARCEP « Ma connexion internet » ; part des locaux éligibles au raccordement à l'échelle de la commune, jamais une promesse pour une adresse.
- Démographie : évolution de la population et structure par âge — INSEE, recensement.
- Une donnée absente est affichée « non disponible » — jamais estimée (règle d'or : aucune valeur inventée).
Aller plus loin
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Questions fréquentes
- Vaut-il mieux vivre à Le Pré-Saint-Gervais ou à Montreuil ?
- Il n'y a pas de réponse universelle : tout dépend de vos priorités — budget, animation ou calme, sécurité, équipements, distance au travail. Le Pré-Saint-Gervais et Montreuil ont des profils différents, détaillés point par point dans le tableau ci-dessus. Quartier Serein aligne les chiffres officiels sans désigner de « meilleure » commune : la décision vous revient.
- Le Pré-Saint-Gervais ou Montreuil : laquelle est la moins chère à l'achat ?
- D'après les ventes réelles (DVF), le prix médian au m² est de 6 233 €/m² à Le Pré-Saint-Gervais et 5 900 €/m² à Montreuil : c'est Montreuil qui affiche le prix au m² le plus bas. À surface égale, l'écart pèse sur le budget, mais ne dit rien du cadre ni des services.
- Où la vie est-elle la plus animée, à Le Pré-Saint-Gervais ou à Montreuil ?
- Montreuil ressort comme la plus animée (animée) quand Le Pré-Saint-Gervais est à dominante résidentielle, d'après la densité de commerces rapportée à la taille. « Animée » ou « résidentielle » est un constat, pas un jugement : à pondérer selon que vous cherchez l'effervescence ou le calme.
- D'où viennent ces données ?
- De sources publiques officielles : DVF (DGFiP) pour les prix d'achat, la Carte des loyers (ANIL) pour les loyers, le SSMSI (ministère de l'Intérieur) pour la sécurité, la Base permanente des équipements et le recensement (INSEE) pour les équipements et la démographie, et Géorisques (BRGM) pour les risques. Aucune donnée n'est inventée : une information absente est affichée « non disponible ».