Cavités et anciennes mines : vérifier le sous-sol

21 septembre 2026 · mis à jour le 21 septembre 2026

Vérifier les cavités souterraines et les anciennes mines sous une adresse : quel inventaire répond à quoi, ce qui est opposable, et ce que rien ne recense.

Sommaire

Pourquoi le sous-sol échappe largement à l’état des risques
Cinq familles de vides, deux codes différents
Ce que l’inventaire national recense, et ce qu’il laisse dehors
Les mines suivent un autre chemin, entièrement
Ce qui se voit en visite, et ce que ça ne prouve pas
Adresse ou commune : le sous-sol se lit toujours à la parcelle
Qui paie, si le sol bouge
Ce que vous pouvez faire, dans l’ordre
Questions fréquentes

Vérifier les cavités souterraines et les anciennes mines qui peuvent se trouver sous une adresse pose un problème que les autres risques ne posent pas : il n’existe pas un portail à consulter, mais deux mondes juridiques séparés, qui ne se parlent pas. Les cavités relèvent du code de l’environnement et d’un inventaire national. Les mines relèvent du code minier et d’un dispositif entièrement distinct. Chercher « cavité » sur le portail des cavités au-dessus d’un ancien bassin minier ne renvoie rien — non parce qu’il n’y a rien, mais parce que l’inventaire exclut les mines par construction.

Ce guide fait ce tri. Quel inventaire répond à quelle question, ce qui vous est dû spontanément et ce qu’il faut aller chercher, ce qu’un silence ne prouve pas, et qui paie si le sol finit par bouger.

Pourquoi le sous-sol échappe largement à l’état des risques

C’est le premier contresens, et le plus coûteux. L’état des risques remis avant la première visite n’est pas un état du sous-sol : c’est un relevé de zonages réglementés.

Le mécanisme d’information des acquéreurs et des locataires, prévu à l’article L125-5 du code de l’environnement, se déclenche pour un bien situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques — naturels, miniers ou technologiques — prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité, auxquels s’ajoutent le potentiel radon, les secteurs d’information sur les sols et le recul du trait de côte. Le document se génère sur le service public ERRIAL.

La conséquence est mécanique. Une ancienne carrière parfaitement recensée sous une parcelle, dans une commune sans plan de prévention « mouvement de terrain », ne produit aucune ligne sur le formulaire. Le vendeur ne vous ment pas : il vous remet un document exact, qui ne répond simplement pas à la question que vous vous posez. Nous détaillons cette limite cadre par cadre dans le guide état des risques : lire l’ERP sans se faire avoir, qui est le point d’entrée de tout ce cluster.

À l’inverse, là où un plan de prévention des risques miniers existe, le sujet figure bien au formulaire, et son règlement s’impose. Le même vide, selon qu’il est couvert par un plan ou non, passe donc de « invisible » à « opposable » sans que sa dangerosité ait changé d’un centimètre.

Cinq familles de vides, deux codes différents

Sous le mot « cavité », on range des objets qui n’ont en commun que d’être creux. Leur origine décide de tout le reste : qui les recense, qui les surveille, quel document les rend opposables, et quel régime indemnise si le sol cède.

De quelle famille relève le vide sous l'adresse ?

La réponse fait basculer l'adresse d'un code vers un autre, et avec elle l'inventaire à consulter, le document opposable et le régime d'indemnisation. Choisissez la famille, puis votre projet.

Ancienne carrière souterraine. Calcaire, craie, gypse, tuffeau, ardoise, sable.

Où. Paris et petite couronne, Val de Loire et Anjou, Nord, Gironde, Lorraine — partout où l'on a extrait la pierre à bâtir sans ouvrir le sol.

Code de l'environnement

Où c'est recensé: L'inventaire national des cavités souterraines, tenu par le BRGM et diffusé sur Géorisques. À Paris et dans les trois départements de la petite couronne, l'Inspection générale des carrières tient ses propres plans, bien plus précis, et son avis est requis sur les demandes d'urbanisme situées dans un périmètre de risque.
Ce qui est opposable: Un plan de prévention des risques naturels « mouvement de terrain », quand il existe. Dans certains départements, d'anciens périmètres de risque pris au titre de l'article R111-3 du code de l'urbanisme en tiennent lieu.
Sur l'état des risques: Seulement si un plan de prévention est prescrit ou approuvé sur la commune. Sans plan, la cavité recensée n'apparaît sur aucune ligne du formulaire.
Côté assurance: Un effondrement peut relever du régime des catastrophes naturelles, sous réserve d'un arrêté reconnaissant l'état de catastrophe naturelle pour la commune.

📍 Se lit à la parcelle — un vide recensé chez le voisin ne dit rien de votre parcelle, et l'inverse est tout aussi vrai.

Et pour vous, concrètement ?

Deux frontières méritent d’être retenues, parce qu’elles sont la source de la plupart des erreurs.

Carrière n’est pas mine. La distinction n’est pas géologique mais juridique : elle tient à la substance extraite. Pierre à bâtir, craie, gypse, sable, ardoise relèvent du régime des carrières ; charbon, fer, potasse, sel et la plupart des métaux relèvent du régime des mines. Deux galeries identiques, creusées à la même époque dans la même roche, peuvent donc suivre deux régimes opposés selon ce qu’on y cherchait.

Recensé n’est pas zoné. Un indice reporté sur un inventaire est une information. Un zonage de plan de prévention est une règle. Le premier vous renseigne, le second contraint la construction et vous est notifié. C’est la même distinction que celle entre un atlas des zones inondables et un plan de prévention du risque d’inondation, développée dans vérifier une adresse avant de signer.

Ce que l’inventaire national recense, et ce qu’il laisse dehors

L’inventaire national des cavités souterraines est tenu par le BRGM et diffusé sur Géorisques. Le ministère chargé de l’environnement en publie le décompte : de l’ordre de 174 500 cavités recensées hors mines, dont 46 % d’origine naturelle, autant d’origine humaine et 8 % d’origine indéterminée (les cavités souterraines abandonnées hors mines, rapport sur l’état de l’environnement en France).

Trois exclusions sont à connaître, car elles sont explicites dans la documentation de l’inventaire :

les mines, qui relèvent du code minier et d’un dispositif séparé ;
les carrières en activité ou en fin d’exploitation, suivies au titre des installations classées ;
tout ce qui n’a jamais été signalé, ce qui est de loin la catégorie la plus vaste.

Ce dernier point n’est pas un défaut de l’outil, c’est sa nature. L’inventaire recense des indices remontés par les communes, les services de l’État, les bureaux d’études et les spéléologues. Il ne résulte d’aucune campagne de sondages systématique du territoire.

L’ordre de grandeur normand le montre bien. Les services de l’État en Normandie rappellent que les marnières — ces puits d’extraction de craie creusés par les agriculteurs jusqu’aux années 1950 pour amender leurs terres — sont estimées à environ 140 000 pour la Seine-Maritime et l’Eure d’après une évaluation du Laboratoire central des ponts et chaussées, alors que la Seine-Maritime en a, à ce jour, de l’ordre de 21 000 recensées sous forme d’indices (DREAL Normandie, les cavités souterraines). L’écart entre les deux chiffres est exactement la marge d’incertitude avec laquelle il faut travailler.

C’est pourquoi le code de l’environnement confie aux communes, à son article L563-6, le soin d’élaborer les cartes délimitant les sites de cavités souterraines et de marnières susceptibles de provoquer un effondrement, et impose à toute personne connaissant l’existence d’une telle cavité d’en informer le maire. Le même article punit de 30 000 euros d’amende la diffusion d’informations manifestement erronées sur l’existence d’une cavité : le législateur avait en tête les rumeurs qui font s’effondrer une valeur immobilière aussi sûrement qu’un fontis.

En pratique : le recensement communal, consultable en mairie, est souvent plus fin que l’inventaire national. C’est la pièce à demander en premier dans les départements concernés.

Les mines suivent un autre chemin, entièrement

Au-dessus d’un ancien bassin minier, tout ce qui précède ne s’applique pas. L’après-mine est piloté par la DREAL, avec GEODERIS comme expert public chargé d’identifier, d’évaluer et de cartographier les aléas miniers, et le BRGM comme maître d’ouvrage délégué des travaux (le risque minier).

Ces cartes d’aléas servent ensuite de base aux plans de prévention des risques miniers, prévus par le code minier, qui fixent les règles d’urbanisme et de construction dans les secteurs exposés (DREAL Normandie, les PPRM).

Ce dispositif n’est pas né d’une réflexion théorique. Le 14 octobre 1996, le sol se dérobe cité Coinville à Auboué, en Meurthe-et-Moselle, au-dessus d’anciennes mines de fer ; un second affaissement suit en novembre et prive des dizaines de familles de logement. Ces effondrements, avec ceux de Moutiers, sont à l’origine de la loi du 30 mars 1999 dite « après-mine », qui organise la prise en charge par l’État des conséquences de l’arrêt de l’exploitation.

Deux conséquences concrètes pour qui achète.

L’aléa minier ne s’arrête pas à l’effondrement. Une exploitation arrêtée produit aussi des remontées de nappe, des émissions de gaz et des pollutions résiduelles — des sujets qui recoupent ceux de la vérification d’un sol pollué avec BASOL et BASIAS, sans se confondre avec eux.

Le voisinage industriel d’aujourd’hui n’est pas l’héritage d’hier. Nos pages sites industriels par commune recensent les installations en activité autour d’une adresse, ce qui est une autre question que celle des galeries abandonnées sous elle. Les deux méritent d’être regardées, mais elles ne se substituent pas l’une à l’autre.

Ce qui se voit en visite, et ce que ça ne prouve pas

Une partie des indices se relève à l’œil nu, à condition de savoir ce qu’on regarde et de ne pas conclure trop vite.

Une mise en garde s’impose, dans les deux sens. Une fissure n’est pas un diagnostic de cavité : le retrait-gonflement des argiles produit exactement les mêmes désordres sur une maison individuelle, et c’est statistiquement la cause la plus fréquente — sujet que nous traitons séparément dans le retrait-gonflement des argiles et les maisons, avec les pages argiles par commune pour situer une commune sur cet aléa-là.

Et l’inverse est tout aussi vrai : une visite sans le moindre signe ne garantit rien. Un vide stable ne se manifeste par aucun indice de surface, parfois pendant des siècles, jusqu’à ce qu’une année pluvieuse, une fuite de réseau ou des travaux voisins modifient l’équilibre.

Adresse ou commune : le sous-sol se lit toujours à la parcelle

Le site distingue systématiquement les données communales des données d’adresse, parce que les confondre fait dire l’inverse de la réalité.

📍 À l’adresse. Tout ce dont parle ce guide. Un indice de cavité, un zonage de plan de prévention, une carte d’aléas miniers se lisent à la parcelle, et parfois au mètre près : le périmètre de sécurité autour d’un puits de marnière se compte en dizaines de mètres, pas en quartiers. Votre voisin mitoyen peut être hors zone quand vous y êtes.

🏘 À la commune. Aucune des données de ce guide, à une exception près qui n’en est pas vraiment une : l’existence même d’un plan de prévention est une information communale, mais c’est son zonage, parcelle par parcelle, qui vous concerne. Les arrêtés de catastrophe naturelle, eux, sont bien communaux — ils disent qu’un événement a été reconnu sur le territoire, jamais qu’il a touché votre rue.

Cette granularité a une conséquence pratique : une recherche « cavités à Rouen » ne vous apprendra rien d’utile sur un bien précis. Ce qui compte est la parcelle, et le rayon immédiat autour d’elle. Pour voir à quoi ressemble un croisement fait sur un quartier réel, avec son prix de marché et les avis de ses habitants, nos fiches comme celle de Thabor – Saint-Hélier à Rennes en donnent le format.

Qui paie, si le sol bouge

La réponse dépend de la famille identifiée plus haut, et l’écart entre les deux régimes est considérable.

Cavités, carrières, marnières, caves. Les affaissements et effondrements liés à des cavités souterraines peuvent relever du régime des catastrophes naturelles, mais seulement après publication d’un arrêté reconnaissant l’état de catastrophe naturelle pour la commune et l’événement. Sans arrêté, la garantie ne se déclenche pas, et l’origine du mouvement doit être reconnue comme naturelle — un échange parlementaire récent sur la couverture assurantielle des cavités fait le point sur les limites de ce dispositif.

Mines. Régime entièrement distinct. Les dommages résultant de l’exploitation, passée ou présente, d’une mine sont exclus du régime des catastrophes naturelles et relèvent du droit minier, qui prévoit une garantie de l’État lorsque l’exploitant a disparu ou est défaillant (Sénat, indemnisation des dégâts miniers).

Côté prévention, l’argent public existe aussi. Le fonds de prévention des risques naturels majeurs, dit fonds Barnier, subventionne des opérations de reconnaissance et des travaux de confortement de cavités, principalement portées par les collectivités (préfecture de Seine-Maritime, fonds Barnier et cavités).

Reste la question qui se pose avant le sinistre : celle de l’assurabilité. Un bien situé dans un secteur exposé peut voir sa prime ajustée, sa franchise relevée, voire sa souscription refusée — un terrain que nous balisons dans assurance habitation en zone à risque : surprime, refus et recours.

Ce que vous pouvez faire, dans l’ordre

La méthode tient en six étapes, du gratuit vers le payant. L’essentiel se fait sans dépenser un euro.

Relevez la parcelle cadastrale, pas seulement l’adresse postale. C’est l’unité à laquelle tous ces zonages raisonnent.
Interrogez l’inventaire national des cavités sur Géorisques, et regardez le rayon autour de la parcelle autant que la parcelle elle-même.
Demandez en mairie le recensement communal des indices, s’il existe. Dans les départements à marnières ou à carrières, c’est la source la plus fine, et elle n’est pas en ligne partout.
En territoire minier, cherchez la carte d’aléas et le plan de prévention des risques miniers auprès de la commune ou de la DREAL. L’inventaire des cavités ne vous les donnera jamais.
Regardez les photographies aériennes anciennes de la parcelle. Un puits comblé, une dépression aujourd’hui gazonnée ou un remaniement de terrain s’y repèrent très bien, et gratuitement.
Faites chiffrer une reconnaissance de sol si votre projet touche le sous-sol — construction, extension, niveau enterré, terrain à bâtir. Le devis se demande avant l’offre, pas après le compromis : c’est à ce moment-là qu’il pèse encore.

Cette progression vaut pour l’ensemble des vérifications d’adresse, dont le sous-sol n’est qu’un chapitre. C’est ce que Quartier Serein croise sur une adresse : les zonages officiels et leur portée, le voisinage recensé et le prix réel des ventes du quartier, au même endroit et en langage clair.

Un sous-sol ne se vérifie pas au sens où l’on vérifierait une facture. Il se documente, et l’honnêteté consiste à dire jusqu’où la documentation va. C’est précisément cette limite, connue et bornée, qui vous laisse encore une marge de manœuvre avant de signer.

Questions fréquentes

Comment savoir s’il y a une cavité sous une maison ?

En croisant trois sources, dans cet ordre : l’inventaire national des cavités souterraines sur Géorisques, le recensement communal des indices consultable en mairie, et le règlement du plan de prévention « mouvement de terrain » s’il en existe un. Aucune des trois ne garantit l’absence de vide : elles recensent ce qui a été signalé. Seule une reconnaissance de sol, menée sur la parcelle, répond réellement à la question — et elle se commande avant l’offre.

Les anciennes mines figurent-elles dans l’inventaire des cavités ?

Non, et c’est l’erreur la plus fréquente sur ce sujet. L’inventaire national exclut explicitement les mines, qui relèvent du code minier. Au-dessus d’un ancien bassin minier, la source pertinente est la carte d’aléas établie par GEODERIS pour le compte de la DREAL, et le plan de prévention des risques miniers lorsqu’il existe.

Une cavité recensée apparaît-elle sur l’état des risques ?

Seulement si elle est couverte par un plan de prévention des risques naturels ou miniers prescrit ou approuvé. Le formulaire relève des zonages réglementés, pas des inventaires. Une cavité parfaitement recensée dans une commune sans plan de prévention n’y produit aucune ligne — sans que le vendeur commette la moindre irrégularité.

Un effondrement de cavité est-il couvert par l’assurance habitation ?

Il peut l’être au titre de la garantie catastrophes naturelles, à condition qu’un arrêté reconnaisse l’état de catastrophe naturelle pour la commune et l’événement, et que l’origine du mouvement soit reconnue comme naturelle. Les dommages résultant de l’exploitation d’une mine en sont exclus : ils relèvent du régime minier, avec une garantie de l’État si l’exploitant a disparu ou est défaillant.

Le vendeur doit-il me signaler une cavité qu’il connaît ?

L’état des risques ne reprend que les zonages réglementés, mais le vendeur reste tenu d’une obligation générale de bonne foi, et le code de l’environnement impose à toute personne ayant connaissance d’une cavité dont l’effondrement menacerait les personnes ou les biens d’en informer le maire. En pratique, la seule protection utile est de poser vos questions par écrit avant l’offre : une réponse écrite engage, une réponse donnée pendant une visite ne se retrouve nulle part.

Des fissures sur une maison signifient-elles qu’il y a un vide dessous ?

Non. Le retrait-gonflement des argiles, un tassement différentiel après extension, une fuite de réseau ou le simple vieillissement d’un enduit produisent les mêmes désordres, et sont statistiquement bien plus fréquents. Ce qui distingue une fissure à instruire d’une fissure banale, c’est son évolution dans le temps, et non son aspect à un instant donné : c’est l’historique daté des désordres qu’il faut réclamer, pas une photographie.

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