Verdict commune

Habiter à Magalas · 34

Village · 3 écoles · 16 commerces · 38 professionnels de santé · population en hausse (+6,6 %)

Vivre ou s'installer à Magalas : ce second avis indépendant croise prix et loyers réels, risques officiels (DVF, Géorisques), sécurité, écoles et couverture fibre avec les avis d'habitants. Aucune donnée n'est inventée — une information absente est indiquée comme non disponible, jamais estimée.

  • Habitants

    3 531

  • Densité

    170 hab/km²

  • Propriétaires

    78,7 %

  • Locataires

    19,1 %

  • Logements sociaux

    3,1 %

  • Résidences secondaires

    18,3 %

Source : INSEE (recensement, FiLoSoFi). Donnée absente = masquée, jamais estimée.

Démographie de Magalas

Source INSEE

Évolution de la population

+6,6 % en hausse

Depuis 2016 : 3 313 → 3 531 habitants

Répartition par âge

  • 0 à 14 ans 18,3 %
  • 15 à 44 ans 29,7 %
  • 45 à 59 ans 19,4 %
  • 60 ans et plus 32,6 %

INSEE, recensement — population 2022, évolution 2016-2022. Donnée absente = masquée, jamais estimée.

Vie de quartier à Magalas

Source BPE · INSEE

Enseignement

Lycée le plus proche
Tourbes · ~13 km

Distances à vol d'oiseau.

3 établissements scolaires

≈ 0,8 / 1 000 hab dans la moyenne

  • Écoles maternelles 1
  • Écoles élémentaires 1
  • Collèges 1

Transports

Grande ville la plus proche
Béziers · ~14 km
Gare
sur la commune

Distances à vol d'oiseau. Lignes et horaires non couverts.

1 gares recensées sur la commune

  • Gares 1

Santé

38 professionnels de santé

≈ 11 / 1 000 hab bien doté

  • Structures & premier recours
  • Médecins généralistes 5
  • Chirurgiens-dentistes 2
  • Laboratoires d'analyses 1
  • Pharmacies 1
  • Professionnels paramédicaux · en nombre, sans coordonnées
  • Masseurs-kinésithérapeutes 15
Afficher 4 sous-types de plus
  • Professionnels paramédicaux · en nombre, sans coordonnées
  • Infirmiers 8
  • Sages-femmes 3
  • Ergothérapeutes 2
  • Pédicures-podologues 1

Commerces

16 commerces et services

≈ 4,5 / 1 000 hab dans la moyenne

Ambiance à dominante résidentielle (commerces de proximité du quotidien, sans suractivité).

  • Restaurants 10
  • Supermarchés / hypermarchés 2
  • Boulangeries 2
  • Grandes surfaces spécialisées 1
  • Supérettes 1

Sports & loisirs

5 équipements sportifs

≈ 1,4 / 1 000 hab dans la moyenne

  • Stades et terrains 3
  • Tennis 1
  • Gymnases / salles multisports 1

Culture

1 lieux culturels

≈ 0,3 / 1 000 hab dans la moyenne

  • Bibliothèques / médiathèques 1

Source INSEE/BPE — comptage par activité recensée ; praticiens dénombrés, jamais nommés ni localisés. Recensement à l'échelle de la commune ; la nomenclature officielle peut différer de l'usage local. Une catégorie absente est affichée « aucun équipement recensé », jamais comblée par une estimation.

Connexion internet à Magalas

Source ARCEP

Couverture de la fibre optique (FTTH) — part des locaux éligibles au raccordement. Donnée de couverture à l'échelle de la commune, pas une garantie pour une adresse précise.

  • Locaux éligibles à la fibre (FTTH)

    98,8 % des locaux

  • Locaux éligibles

    2 089

    raccordables à la fibre (FTTH)

  • Locaux recensés

    2 115

    logements et locaux professionnels

Source : ARCEP « Ma connexion internet » (T4 2025) — couverture FTTH, donnée ouverte.

Établissements scolaires

Source DEPP

Tendance des établissements de Magalas (indicateurs officiels agrégés à la commune). Une tendance, pas un classement — chaque chiffre est mis en regard de la référence nationale. Le nombre d'établissements par niveau figure dans la vie quotidienne ci-dessus.

Indice de position sociale (IPS)

  • Écoles 1 étab.

    105

    Référence nationale : 105,8

    profil social proche de la moyenne nationale
  • Collèges 1 étab.

    106

    Référence nationale : 106,2

    profil social proche de la moyenne nationale

L'IPS reflète le profil social moyen des élèves (plus il est élevé, plus le profil est favorisé). Moyenne simple des établissements de la commune.

Réussite aux examens

  • Brevet (DNB) 89 présents · 1 collège
    Réussite
    87 % · nat. 87,1 %
    Mentions
    75,3 % · nat. 72,2 %

Indicateurs par établissement agrégés à la commune — une tendance, pas un classement. IPS en moyenne simple des établissements ; brevet et bac pondérés par les présents. Sources DEPP / Éducation nationale — IPS rentrées 2024-2025 (écoles) et 2025-2026 (collèges/lycées) ; brevet session 2025 ; bac sessions 2025 (général/technologique) et 2023 (professionnel).

Sécurité à Magalas

Source SSMSI

Chaque indicateur est situé par rapport aux communes de taille comparable (le trait central de la barre = leur médiane). Chiffres officiels, jamais d'estimation.

Échelle : département 34

  • Cambriolages Au-dessus

    ≈ 1,3 pour 100 logements/an

    23 cambriolages en 2025

  • Violences (hors cadre familial) Sous la moyenne

    ≈ 1,7 pour 1 000 habitants/an

    6 victimes en 2025

  • Vols sans violence Au-dessus

    ≈ 6,1 pour 1 000 habitants/an

    22 victimes en 2025

  • Trafic et usage de stupéfiants

    Faits trop peu nombreux pour un taux fiable à cette échelle, masqués par le secret statistique.

    ≈ 12 pour 1 000 habitants/an (secteur)

    14 848 personnes mises en cause en 2025 (secteur)

SSMSI (ministère de l'Intérieur), 2025, rapporté à la population et aux logements (INSEE).

Risques à Magalas

Source Géorisques

Risques naturels

Géorisques · en direct
Inondation
commune
zone inondablePar une crue torrentielle ou à montée rapide de cours d'eau — atlas des zones inondables

Capacité d'une zone à être submergée par débordement de cours d'eau, ruissellement ou remontée de nappe.

Le zonage vient de l'atlas des zones inondables et, le cas échéant, d'un PPRi. Une zone classée n'est pas une fatalité, mais elle conditionne l'assurabilité, le prix et parfois la constructibilité.

À savoir : Si un PPRi est en vigueur, une cote de référence (hauteur de plancher minimale) peut être opposable à toute construction ou extension.
Retrait-gonflement argiles
adresse
fort

Retrait-gonflement des argiles : les sols argileux gonflent en absorbant l'eau (pluie) et se rétractent en séchant (canicule).

Ce mouvement du sol, surtout en bordure de bâtiment, fissure les fondations des maisons individuelles sur semelles superficielles. L'aléa faible/moyen/fort reflète la proportion et le type d'argile du sous-sol local — pas l'état de votre bien.

À savoir : À partir d'un aléa moyen, une étude géotechnique (G1/G2) est obligatoire à la vente d'un terrain constructible. La carte a été durcie par l'arrêté du 9 janvier 2026 pour intégrer le changement climatique.
Radon
commune
fortPotentiel 3/3

Gaz radioactif naturel issu de la désintégration de l'uranium des roches — granite en tête, d'où sa fréquence dans le Massif armoricain.

Inoffensif à l'air libre, il s'accumule dans les pièces mal ventilées en rez-de-chaussée et sous-sol. C'est la 2ᵉ cause de cancer du poumon en France après le tabac. Le potentiel est donné à la commune, pas à votre adresse.

À savoir : En potentiel 3, l'information de l'acquéreur ou du locataire est obligatoire et une mesure du radon est recommandée (kit ~30 €).
Sismicité
commune
faibleZone 2/5

Probabilité d'occurrence d'un séisme, classée de la zone 1 (très faible) à la zone 5 (forte).

Le zonage est réglementaire et national. Il ne décrit pas un danger imminent mais le niveau de contrainte de construction imposé localement.

À savoir : À partir de la zone 3 (modérée), les règles parasismiques (Eurocode 8) s'appliquent aux constructions neuves et à certaines rénovations lourdes.

Sites industriels à risque à proximité

Rayon 4,6 km
Commune
Site industriel · Autorisation
Traitement déchets
1,1 km
SICTOM Pézenas-Agde - Déchèterie
collecte de déchets dangereux-DC · Enregistrement
Traitement déchets
2,1 km
commune
Site industriel · Autorisation
Traitement déchets
2,4 km
Commune
Site industriel · Autorisation
Traitement déchets
4,3 km
+ 8 autres installations classées à faible enjeu (régime déclaratif / enregistrement).

Sols & sous-sol

À l'adresse
Sols pollués / anciens sites industriels
Aucun site pollué ni secteur d'information sur les sols recensé.
Cavités & mouvements de terrain
Mouvement
Coulée
Glissement / éboulement recensé
645 m

Historique catastrophes naturelles

Commune · depuis 1982
janv. 2023
Sécheresse
oct. 2021
Sécheresse
oct. 2019
Inondations et/ou Coulées de Boue
juil. 2019
Sécheresse
juil. 2017
Sécheresse
Portée des données. à l'adresse : argiles, sites industriels, sols pollués, cavités, zonage sismique. à la commune : radon, historique CATNAT. Aucune valeur n'est inventée : une donnée absente est affichée comme « non recensée », jamais estimée.

Évolution du cadre de vie

Avant de vous installer à Magalas, vérifiez le plan local d'urbanisme (PLU) et les projets d'aménagement à venir : ils peuvent transformer l'environnement immédiat d'une adresse (nouvelles constructions, voirie, zones à urbaniser). Nous n'affichons aucun projet précis — consultez la source officielle.

Consulter le Géoportail de l'urbanisme

Détail par risque

Prix au m² à Magalas

Source DVF

  • Prix médian

    2 286 €/m²

  • Appartements

    1 401 €/m²

  • Maisons

    2 321 €/m²

Médiane sur 103 ventes réelles (2024–2025) · DVF (DGFiP, licence Etalab).

Accessibilité

Niveau de vie médian : 24 860 € par an et par habitant (FiLoSoFi, INSEE 2023).

Taux de chômage au sens du recensement (15-64 ans) : 13,4 % (INSEE, recensement 2022).

Repère : un logement de 70 m² au prix médian représente environ 6 ans de niveau de vie médian. Ordre de grandeur indicatif (hors apport, frais et crédit), pas une vérité absolue.

Loyer à Magalas — estimé

Estimé · Carte des loyers 2025

Contrairement au prix d'achat ci-dessus (ventes réelles enregistrées), ces loyers sont une estimation modélisée (loyer d'annonce, charges comprises).

  • Appartement

    10,9 €/m²

    estimé

    Fourchette estimée : entre 8,9 et 13,2 €/m²

  • Maison

    11,6 €/m²

    estimé

    Fourchette estimée : entre 8,1 et 16,7 €/m²

Loyer d'annonce estimé, charges comprises · « Carte des loyers » (ANIL / ministère du Logement), 2025.

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Localisation

Magalas · 34

Vue d'ensemble de la commune. Les risques plus bas sont géolocalisés à l'adresse ou à la commune selon la donnée (portée toujours affichée).

Avis des habitants de Magalas

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Vos notes (1 à 5 étoiles)
Environnement
Transports
Sécurité
Santé
Sports et loisirs
Culture
Enseignement
Commerces
Qualité de vie

Mairie & vie civique

Service public

Mairie - Magalas

Maire : Philippe LAPANOUSE (depuis 2026)

1 La Promenade 34480 Magalas
04 67 36 20 19
accueil@ville-magalas.fr
Site officiel

Horaires d'ouverture

  • Lundi-Jeudi 08:30–12:00, 15:00–18:00
  • Vendredi 08:30–12:00, 14:00–17:00

Résultats électoraux

Présidentielle 2022

2d tour
  • Emmanuel MACRON 35,81 %(679 voix)
  • Marine LE PEN 64,19 %(1 217 voix)

2 599 inscrits · 1 896 suffrages exprimés

Municipales 2026

élu au 1er tour
  • EN AVANT MAGALAS LDVD 50,96 %

    21 sièges

  • MAGALAS ENSEMBLE LDVC 49,04 %

    6 sièges

2 947 inscrits · 1 776 suffrages exprimés

Résultats officiels (ministère de l'Intérieur), sans commentaire.

Sources : Annuaire de l'administration (DILA) et Répertoire national des élus · résultats : ministère de l'Intérieur — présidentielle 2022, municipales 2026. Données ouvertes.

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Carte de données

Magalas (34) : habitants, densité, propriétaires, locataires, logements sociaux — Quartier Serein
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Carte découverte

Habiter à Magalas : ce qu'il faut retenir

Habiter à Magalas, c'est s'installer dans une commune peu dense, à dominante résidentielle de 3 531 habitants (170 hab/km²), où les propriétaires occupants sont majoritaires.

Vivre à Magalas reste relativement abordable : autour de 2 286 €/m², soit environ 6 années de niveau de vie médian pour un logement de 70 m².

À cela s'ajoute que la vie de quartier y est bien dotée pour cette taille de commune.

Côté sécurité, Magalas se situe sous la moyenne des communes de taille comparable pour les violences hors cadre familial, au-dessus pour les cambriolages et les vols sans violence, selon les données SSMSI 2025.

À Magalas, le loyer moyen estimé tourne autour de 10,9 €/m² pour un appartement et 11,6 €/m² pour une maison, selon la Carte des loyers 2025 — un repère pour qui cherche à louer à Magalas.

Pour une famille, les écoles de Magalas présentent un profil social proche de la moyenne nationale, à lire comme une tendance et non un classement.

Sur le plan démographique, Magalas gagne des habitants (+6,6 % sur la période récente), le signe d'une commune qui continue d'attirer.

Côté vie locale, Magalas garde un profil à dominante résidentielle tout en réunissant les commerces de proximité du quotidien.

Côté numérique, Magalas est très largement raccordable à la fibre (98,8 % des locaux éligibles).

Synthèse générée à partir des données officielles affichées sur cette page.

Questions fréquentes sur Magalas

Quel est le prix au m² à Magalas ?
Le prix médian observé est de 2 286 €/m² (1 401 €/m² pour un appartement, 2 321 €/m² pour une maison), calculé sur 103 ventes réelles (source DVF, DGFiP).
Quel est le loyer moyen à Magalas ?
À Magalas, le loyer moyen estimé est d'environ 10,9 €/m² pour un appartement et 11,6 €/m² pour une maison, charges comprises (estimation modélisée, « Carte des loyers » ANIL / ministère du Logement, 2025).
Est-il sûr d'habiter à Magalas ?
Aucun lieu n'est « sûr » ou « dangereux » dans l'absolu : à Magalas, la délinquance enregistrée se situe sous la moyenne des communes de taille comparable pour les violences hors cadre familial, au-dessus pour les cambriolages et les vols sans violence (données SSMSI 2025). Ces chiffres situent la commune par rapport à des communes de population proche, sans porter de jugement.
Quels sont les résultats scolaires à Magalas ?
En agrégeant les établissements de Magalas : 87 % de réussite au brevet (moyenne nationale 87,1 %, session 2025). C'est une tendance, pas un classement (sources DEPP / Éducation nationale).
Magalas gagne-t-elle des habitants ?
Oui : entre 2016 et 2022, la population de Magalas a progressé de 6,6 % (3 313 → 3 531 habitants, source INSEE).
Magalas est-elle éligible à la fibre ?
98,8 % des locaux sont raccordables à la fibre optique (FTTH) à Magalas (source ARCEP « Ma connexion internet », T4 2025). Cette couverture se mesure à l'échelle de la commune et ne garantit pas le raccordement d'une adresse précise.
Magalas est-elle exposée à des risques naturels ?
Oui. À Magalas, les risques officiels recensés sont : inondation, radon (potentiel fort), retrait-gonflement des argiles (fort), 17 arrêtés de catastrophe naturelle. Consultez le détail par aléa pour la portée exacte (📍 adresse ou 🏘 commune).
Quels équipements et services à Magalas ?
On recense notamment 3 établissements scolaires, 1 gare, 38 professionnels de santé, 16 commerces (Base permanente des équipements, INSEE).
Y a-t-il beaucoup de résidences secondaires à Magalas ?
À Magalas, les résidences secondaires et logements occasionnels représentent 18,3 % des logements (source INSEE, base Logement).
Magalas est-elle animée ou plutôt résidentielle ?
Rapportée aux communes de taille comparable, la densité de commerces et de services fait de Magalas une commune à dominante résidentielle (commerces de proximité du quotidien, sans suractivité). Source INSEE / Base permanente des équipements.
Comment connaître les projets d'urbanisme à Magalas ?
Consultez le plan local d'urbanisme (PLU) en mairie de Magalas et sur le Géoportail de l'urbanisme (geoportail-urbanisme.gouv.fr), qui recense les documents d'urbanisme opposables. Nous n'affichons aucun projet ni décompte de permis : ces informations évoluent et relèvent des sources officielles.
Que pensent les habitants de Magalas ?
Aucun avis pour l'instant. Soyez le premier à partager votre expérience de la commune.

Avant de signer à Magalas

Notre guide méthode explique, étape par étape, comment lire le prix, les risques et les avis d'un secteur. Pour Magalas, creusez chaque aléa en détail : inondation, radon, retrait-gonflement des argiles, sites industriels & seveso.

Lire le guide « vérifier une adresse avant de signer » Quels risques officiels vérifier avant de signer

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